Para a maioria das pessoas, comprar casa é uma das decisões mais importantes da vida. Mas, antes da escritura e da aprovação do crédito bancário, há um passo crucial: a assinatura do Contrato de Promessa de Compra e Venda, o CPCV. Então, será que vale a pena contratar um advogado para rever o CPCV?
Para que serve o Contrato de Promessa de Compra e Venda?
O Contrato de Promessa de Compra e Venda é um documento legal que antecede a escritura de um imóvel. Neste contrato, ficam definidas as condições acordadas entre comprador e vendedor, como o valor do sinal, o valor total da transação, a forma de pagamento, a data limite para assinar a escritura e as penalizações em caso de incumprimento.
Portanto, o CPCV é um contrato com força legal e que vincula ambas partes. Nem o vendedor pode vender o imóvel a outro potencial comprador, nem o comprador pode desistir da compra sem uma penalização. Normalmente, estipula-se que, se o comprador desistir, perde o sinal; se for o vendedor a desistir, tem de devolver o sinal em dobro. Caso não cumpra o estipulado, a outra parte pode recorrer à justiça.
Por que motivo contratar um advogado para rever o CPCV?
Geralmente, é a imobiliária que prepara o CPCV. A maioria das imobiliárias usa um documento com cláusulas “standard”, que são apenas adaptadas à transação. No entanto, sendo uma das principais decisões da sua vida, é sempre bom pedir a um advogado ou a um solicitador para rever o contrato e certificar-se que protege os seus interesses. Estas são algumas áreas em que o advogado pode atuar:
- Garantir a legalidade do imóvel: antes de assinar o CPCV, o seu advogado pode verificar se a titularidade do imóvel está regularizada, se não tem quaisquer ónus (por exemplo, hipotecas ou penhoras), se tem todas as licenças necessárias (licença de habitabilidade, licença de utilização) e se a descrição do imóvel na Caderneta Predial corresponde à realidade.
- Negociar condições vantajosas: o advogado pode sugerir alterações no contrato que beneficiem o cliente, como prazos mais adequados para assinar a escritura, alterações nas penalizações por incumprimento (garantir que o vendedor devolve o sinal em dobro, por exemplo) e incluir outras coisas no contrato, como os eletrodomésticos ou a mobília.
- Incluir uma cláusula bancária: a compra da casa está dependente do crédito bancário? Nesse caso, é recomendável incluir uma cláusula bancária que protege o comprador no caso de a avaliação do banco ser insuficiente para conseguir a aprovação do crédito. Deste modo, não perde o sinal se a avaliação for abaixo do esperado.
Mas não posso confiar na imobiliária ou no banco?
Embora muitos contratos sejam apresentados por intermediários de confiança, como agências imobiliárias ou bancos, esses profissionais não têm como missão principal defender o comprador. No caso das imobiliárias que representam tanto o comprador como o vendedor, o objetivo é facilitar a transação. Por isso, não substitui a análise legal especializada.
No caso de pedir crédito bancário, o banco vai certificar-se que o imóvel corresponde à descrição da Caderneta Predial e que não há quaisquer ónus sobre o imóvel. Por isso, pelo menos nesse campo, pode ficar descansado. Contudo, o comprador continua a ser responsável por compreender e aceitar as condições que constam no CPCV. Um advogado pode esclarecer tudo cláusula a cláusula.
Em que situações é que um advogado precisa de rever o CPCV?
Na nossa opinião, é sempre útil contratar um advogado para rever o CPCV. No entanto, há situações em que é praticamente indispensável contratar um advogado:
- Compra de imóveis em processo de partilhas e heranças;
- Imóveis com obras não legalizadas;
- Transações entre particulares, sem apoio de imobiliária;
- Existência de hipotecas, penhoras ou outraos ónus sobre o imóvel;
- Contratos de promessa de compra com entrega de sinal elevado.
Quanto custa um advogado para rever o contrato CPCV?
Os honorários de um advogado para rever um CPCV variam, dependendo da complexidade do negócio e da experiência do profissional. No entanto, é sempre um valor reduzido comparado ao valor total que vai investir num imóvel, especialmente se vai comprar um imóvel com penhoras ou com vários proprietários (por exemplo, proveniente de uma herança).
Rever um contrato de promessa de compra e venda com um advogado é um passo sensato para quem quer garantir que está a fazer um bom negócio, sem surpresas desagradáveis. Por um valor acessível, é possível ter paz de espírito e contar com o apoio de um profissional que vai analisar o contrato ao detalhe, esclarecer dúvidas e assegurar que os seus direitos estão protegidos.
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